郁亮：城镇化不是房地产 万科一定会做旧改

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2月28日下午，万科总裁于亮在2012年度业绩发布会上表示，就深圳市场而言，很多开发商已经进入了旧改革，旧改革也是深圳的趋势。如果万科不这样做，它将得不到股份，旧的改革必须由万科来做。

于亮特别提到，万科与深圳福田区政府签署了旧房改造框架协议，万科也知道旧房改造的速度肯定不快，高成交量不是万科的优势标签。但是，既然深圳有这么多的开发商进入了旧的改革，如果万科不这样做，它将得不到一份，所以万科必须做旧的改革。

此外，对于城市化，于亮说，城市化不能是房地产。一旦演变成房地产，受监管的房地产前景将非常暗淡。城市化的启示是，劳动者进入城市后，既要满足生活需求，又要满足教育和医疗条件。作为开发商，万科将根据城市的不同需求提供不同的配套服务。

在毛利率方面，于亮认为，房地产企业的毛利率不应该很高，毛利率回归合理水平是大势所趋。万科的毛利率近年来逐渐下降，未来有可能接近制造业。但万科将关注股东回报问题，通过降低负债率、提高周转率来努力实现提高股东回报的要求。