楼市料呈价稳量增态势

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叶巍我爱我家集团总裁杜勇在接受《中国证券报》记者专访时表示，他对全国楼市走势持乐观态度，总体而言，未来楼市将呈现稳中有升的趋势。房产税和其他监管措施的出台将有助于股票上市，这对房地产经纪行业来说是个好消息。目前，中介市场的聚集程度正在提高，房地产经纪行业将有一个良好的时间来比赛。

一线城市的租金有上升的势头

中国证券报:目前，许多二三线城市都存在供过于求的局面。一些人认为这些城市的房地产市场可能面临崩溃的风险。

杜勇:二线和三线城市也是有区别的。根据我们的观察，武汉、成都和南京等城市的市场仍然相对健康，没有失控。至于国内市场，我们的态度总体上是乐观的，我们相信价格在未来会稳步上升。即使个别城市的房价大幅下跌，只要风险不转移到银行和金融机构身上，也不会有太大问题。

《中国证券报》:作为检验市场泡沫的一个重要指标，一线城市的租售比是多少？

杜勇:从几年前开始，市场的租售比指标就被夸大了，现在一线城市还处于严重超标的状态。根据市场自动修正机制，要么租金上涨，要么房价下跌。近年来的情况很明显:不仅房价在上涨，房租也在上涨。根据这个修正机制，未来租金肯定会有上涨的动力。

中国证券报:今年，除了“五年内唯一的一次”之外，房价差价的20%将被征收。这项政策会不会导致二手房的数量全年都在减少？

杜勇:从全年来看，北京二手房成交量与去年相比不会有很大变化，只是因为个人税收政策的影响，市场会有波动。然而，这项政策确实在一定程度上增加了购房成本。算上交易过程中的税费，某些特定类型房屋的税率甚至可以达到交易价格的10%。我认为税收政策的调整方向应该是降低交易环节的税收，增加持有环节的税收。调控政策的另一个问题是，在抑制需求的同时，热点城市的供应并没有真正增加。

中国证券报:房产税试点扩大是控股过程中实现增税的重要举措。

杜勇:在即将出台的政策中，房产税可以提上日程。但我不认为这应该是上海和重庆的试点模式，房产税需要对存量房屋征收。对于存量房交易，无论是买卖还是租赁，房产税都可以促进存量房的流通，这对房地产经纪行业来说是一个重要的好消息。

房地产经纪人进入扩张时代

中国证券报:你为什么选择在这个时候进入成都？

杜勇:成都房地产市场发展相对健康。各种类型的房地产市场总体上呈现出供需两旺的趋势，空.的房价水平也有所上升据我们的统计，在过去的五年里，成都每年售出9万套新房，按交易规模排名中国十大城市。成都作为中国西南的中心城市，吸引了众多品牌房地产企业。随着新建住宅市场的快速发展，成都二手房市场规模逐年扩大，年平均交易量达到6万套，交易规模居全国第五位。

中国证券报:在过去的两年里，一些大型经纪机构如链家和中原也在扩张。这是房地产机构扩张的好机会吗？

杜勇:目前，大多数二三线城市的房地产中介市场比较分散。在许多城市，拥有前十大市场份额的企业不到总市场份额的一半。在成熟状态下，市场上排名前五的公司应该占据一半的市场份额。从这个意义上说，未来每个城市的聚集程度都会增加。我认为房地产经纪行业已经迎来了一个“赌马”的时代。

另外，从行业管理的角度来看，聚合度的提高有利于房地产经纪行业的管理。政府管理部门也乐于看到经纪行业集中的现象，现有政策也鼓励行业的规范化和规模化经营。

中国证券报:选择进入一个城市的指标是什么？

杜勇:一般来说，我们更注重大型战略城市和省会城市。具体标准，除了gdp、人口净流入等因素，当一个城市的二手房交易量达到新房的1/3时，二手房市场将迎来一个爆发点。此时更适合进入。

还有两点需要注意，一是当地的房价水平，二是当地的佣金标准。这两点决定了公司在一个城市的市场收入。在接下来的三年里，我爱我家，并将进一步将其业务范围扩大到华中、华南和中原的一、二线城市和新兴城市。

近年来，公司自身经营状况相对较好，新入驻城市也很快实现了盈利。此外，我们还有一些银行信贷，这些目前都是无用的。当进入一个新的城市，在资金方面没有太大的问题。

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