刘晓光：新型城镇化做大了商业地产行业的蛋糕

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首创集团董事长刘

金融网站消息21世纪商业地产论坛2013年年会12月13日开幕，金融网站直播图片和文字。首创集团董事长刘致辞。 刘:商业地产还是有点担心。我记得11.11那天，我在马云的总部，马云做了一个演讲。他说商业地产迟早会缩水。当时，因为时间紧迫，我也没有讨论。诚然，网络经济有一定的优势。我们在地下，我们在各个方面都有检查站。我也将在下面谈论一些网络观点。中国的城市化正处于快速发展阶段。具体数字没有提及，但也在迅速发展。我们可以看到，到2025年，中国城市人口中将有2.3-2.5亿人进入城镇。城市新增人口如此之多，住房、食品和服装必须通过支持企业来解决。此外，还有如此多的城市人口综合体。我认为这是一个新的城市化商业地产的机会。不能说商业地产正在完全萎缩并将消亡。 城市化与农业现代化的协调将促进工业化、信息化、工业化和农业现代化的同步发展。这里有什么样的问题？重点是提高城镇化质量，改善人民生活，所以我认为城镇化的下一步应该是以人为本，我们应该探索一条新的道路。这是我想提出的前一点。 考虑到新的城市化，有几个大的背景需要考虑:一个是人口集中带来的城镇的有序扩张，城市的聚集，大城市中城市数量的增加，以及特定地区消费的促进，这就要求我们的业务在集中性、业务形式的丰富性和总业务量方面达到一定的数量。 第二，在零售业，电子商务的发展近年来发展很快，所以特别像淘宝、京东等。，这对零售业的发展无疑是一个巨大的挑战。这也对我们的商业模式、城市化和商业结构提出了新的要求。第三，在接下来的几年里，我认为城市化的推进将扩大城市的地理边界。你就像我们北京的房山。 因此，在未来几年，城市化的推进将扩大城市的地理边界，增加潜在消费者的数量。因此，我市核心圈必须调整商业业态的比例，丰富商业业态和品牌的准备，提高商业圈的质量，适当增加特色补贴业务和中高档业务的比例，以提升商业圈的客户聚集能力和商业辐射能力，保持其作为城市商业体系替代者的地位。这样的商业环境要求我们全面考虑。它可以形成有效的互动和互补。此外，在专业市场，城市化的发展将促进我们的市场。工业与城市也将结合，产业集聚将进一步整合。商业地产将成为产业链中的一个重要环节，并产生附加效应，在产业和城市发展过程中形成有效的良性互动。我们必须问，在这种新的城市化背景下，什么样的商业模式才能满足人口集聚和收入增长的新商业需求。我可能有很多方面。首先是商业的社区化和精细化。我们应该考虑小容量和更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点商业服务组织，并努力为人民和家庭服务。如今，社区中的商业中心、主题企业、新商业社区等。可能会讨论城市的商业模式。第二个方面是传统企业和电子商务的融合，所以传统企业和电子商务不会是非此即彼的关系。你我之间一定有关系。面对电子商务的挑战，支持电子商务的实体企业应该考虑合作而不是对抗，将传统企业的经验与电子商务结合起来。一荣俱荣，共同繁荣。 无论哪种商业企业占据同一起跑线，都需要从零开始，无论是坚持调整现有的经营理念、业态和规模，还是开辟新的商业投融资方式。谁更适合并推动新型城市化，谁就有可能在新的环境中脱颖而出，找到我们的机遇。 三。商业地产类型的多元化、产业的多元化发展和商业消费的增长将刺激商业地产多元化产品的生产。我们不再关注办公楼和商店的传统方式。通过研究目标市场的产业布局、经济结构和生活习惯，我们将更准确地定位自己，抓住机遇。我们市场产品和需求的多样化将促进健康的市场竞争。一个高质量的企业将在更广阔的市场中提高行业的进入门槛、产品的内部标准及其运作模式。 第四，商业的体验、服务和情感。我们的业务是为人们服务并蓬勃发展的，所以我们不仅要照顾他们的实际需求，还要照顾不同层次和年龄的人的情感需求，比如社区的亲密度和互动。我们必须使商业不仅成为一种商业，而且成为人们生活的一种感受。当然，实现这一点对我们来说还是非常困难的。我们看到我们将面临一些急需解决的问题。从商业地产的发展过程来看，土地市场首当其冲。现在，如何盘活农村集体土地，推进土地供应和市场调节机制，增加土地总流转量和市场优质土地供应，为房地产业的可持续发展奠定坚实基础，仍然是一个非常重要的因素。此外，随着新型城市化的推进，人口区域的集中意味着消费的相对分散。为了满足消费需求，一个更加分散的布局出现了，作为该地区的商业中心和社区的商业中心。这是洛杉矶，很多人都见过。洛杉机已经从天空空落入许多半部分，每一半都有许多科学匹配的轻型和小型商业中心。如何规划和建设，科学引导和控制，避免项目的先天不足？ 相应地，面对机遇，同质化竞争加剧，项目利润和商业利润的减少增加了项目投资的风险。与此同时，大量商业地产项目进入市场。为了促进一些项目品牌和企业品牌的出现，项目洗牌和企业洗牌是不可避免的。然而，在企业整合后，大量缺乏运营商管理团队和后续资金投入的项目将被留下，这是不可避免的。 还有促进和支持金融改革的政策，如基础设施融资改革和新城市化进程中的私人融资改革。要推动房地产信托、房地产私募等融资方式的发展，当然要提出人才问题。国内商业和房地产行业经过几年的爆炸性发展，虽然已经涌现出许多成功的标杆企业，并在探索中积累了一些经验，但更多的住宅房地产咨询和零售企业已经转型为商业企业。人才短缺仍然是这个城市最突出的问题。如何建立标准，促进正规、系统的大学教育的专业发展，是目前最迫切需要解决的问题。在我面前有一个商学院联盟。让我谈一个。中国的商学院应该是真正培养商人的商学院。如果他们不能培养商人，他们就不能被称为商学院。 我们有丰富的经验，尤其是对这里的新业务人员。我们最缺少的是业务经理。没有人。我们已经做了很多设施，最终可能会失败。 新城市化带来的不是简单的商业需求增长和商业升级，而是商业地产行业的一块大蛋糕，它拓展了商业地产的内涵和外延，将城镇和商业有机地结合起来。城市发展促进商业发展，商业成为城市发展的唯一途径。除了水、电和热，我们的业务是推动城镇发展的主导因素。 在新型城镇化背景下，我们引导商业地产，理性投资，探索商业主题、立体化、多元化的可持续发展模式，探索实体商业与电子商务融合的商业模式，探索商业的社区化、精细化、定制化、服务化、情感化和体验化，探索商业地产人才培养模式，开发新的商业元素，促进我国商业地产的可持续发展。我认为这可能是我们商业地产行业的责任，也是政府和社会的责任。未来商业地产的有序发展以及商业地产的合理布局、规划、建设和运营也将是推动中国城市化发展的最关键和最重要的因素之一。 根据马云的说法:死在路上，死，这有点过分了。它必须是商业地产的一种物质形式，商业模式的网络应该是一种相互依存的关系。我们遇到了什么新问题？我们都没有看到中国下一步的城市化状况。我们过去知道，大城市、中等城市和小城市将来可能会建立6万到8万个小城镇。什么是状态？我们对此并不熟悉。我们需要房地产开发商，尤其是商业房地产开发商。我们应该认真研究和把握从新兴城市化到商业地产的三维发展模式，并在我国城市化发展过程中做好商业业态，这样我们才能吃到一部分这种红利。

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