图文：浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣

本篇文章5184字，读完约13分钟

傅德荣:女士们、先生们，很荣幸能在这里与大家分享商业地产实际运作中的收获和感受。

首先，我将花几分钟时间介绍浙江省农业发展集团，这是浙江省唯一一家直属大型国有企业。它负责保障浙江的粮食安全，发挥农产品的市场稳定性。

业务涉及:系列农业、农产品批发、配送和物流、大宗粮油贸易、房地产、旅游、商业等领域。

然后，近年来，浙江农村发展集团，我们正在加快转型和布局三个系统。一是要更好地满足浙江省政府大幅提升粮食安全能力的要求，需要建立一个粮食北调南调的体系。目前这个比例达到60%，所以这个任务的主渠道是由我们集团承担的。

第二，要建设投资100多亿元、面积2000亩的大型农产品批发市场，投资200亿元的农村市场，100家优质农产品旗舰店，数千个优质安全农产品生产基地和专业合作社。建设农副产品加工物流贸易基地。

第三，构建以农业资源为特色，涵盖休闲旅游、商业和金融的现代服务业体系。

因此，在服务业和现代农业的融合中，农业发展集团在“十二五”期间达到300亿元，我负责杭州湾旅游商业综合体项目，杭州湾生态城，总投资100亿元。这也是我们农业发展集团在商业产品领域创新发展的一次重要尝试。因此，我想和大家分享以下三个问题。一是中国未来商业地产的发展有两个风向标，一是产业导向，二是消费导向，二是中国未来的经济社会转型将迫使中国商业地产对原有的传统业态进行颠覆性的创新。

第三点，杭州湾生态城，我们将按照产业和消费一体化驱动的模式，探索商业综合体的新发展模式。这是我想谈的第一点，即中国未来商业地产的两个风向标是产业导向和消费导向。

目前，在未来的十年里，我认为，作为中国经济社会快速转型的重要时期，也是我们推进三个现代化、实现系列化目标的关键时期，中国在这十年里能否顺利前进，关系到我们所谓的中华民族复兴的中国梦，关系到我们能否顺利前进。如果我们站在时代的大背景下思考，就可以对中国未来商业地产的走向做出合理的判断。我认为我们未来的商业地产和中国的经济社会发展将会有四个显著的特点，一是人口老龄化，二是产业融合加速，三是社会城市化加速，四是消费休闲加速。

未来十年，老龄化社会将加速。根据进入老龄化社会的判断，超过10%的60岁人口已经进入老龄化社会。今年，我国老龄化人口将超过2亿，老龄化水平将达到14.8%。例如，今年浙江的老龄化人口将达到18%以上。在这十年里，中国的老龄化人口将以每年800万的速度增长。2030年将进入老龄化的高峰期，2050年将达到高峰。在这一过程中，尤其是80岁以上的老年人数量将迅速增加，他们的生活理念、精神文化和需求将日益突出。养老问题日益严峻，老龄化社会应该是未来开发商业地产的关键因素之一。

第二，经济和工业将呈现一体化和发展的趋势。我认为中国未来的经济和工业体系肯定会是一个有机整合的发展体系。由于高度发达的生产技术和对信息技术的支持，这一体系将逐步消除工业、1234个工业之间的原有界限和城乡之间的界限。

农业发展更适合市场对食品安全和绿色生态的需求，所以农业将主要为消费者提供生产、加工、流通和消费乃至整个过程。农业产业化和信息化可能成为未来趋势。

第二，我国现代制造业的产能布局将逐步摆脱上游资源和终端市场的需求，更加注重技术、人才和品牌的运作，形成产业虚拟核心价值的集聚。因此，制造业和服务业之间的界限在未来将逐渐模糊。服务业在空之前将会扩张，其领域将会不断细化，将会在很大程度上侵蚀第一、第二产业的边界，将会成为1234产业发展的重要载体，将会对传统产业的分工带来颠覆。这种产业融合发展的趋势也是我们未来商业地产发展的重要旗帜和指南。

第三，根据我们的官方统计，城市化率已经达到53%。据预测，未来30年，中国的城市化水平将达到今天的欧美水平。农村人口已经进入城市。在这种情况下，城市疾病变得越来越严重。因此，新型城镇化的理念应该是构建可持续的空模式和社会组织形式。新型城镇化的“新鲜感”应该突破城市的界限，扩大城乡之间的资源共享，强调生态的保护，强调原始文化的传承，即让社会广大农民平等地参与中国的现代化进程，所以我认为政府已经把城镇化变成了地方政府和开发商共享的一种真正的人类形态，创造了一个优美的生态环境、可靠的社会机制和永久的社会共同体作为新型城镇化的重点。如果它仍然被视为扩展城市领域，它将误导我们进入商业地产，走原来的传统道路。这是我们需要注意的第三个重要地方。

第四，未来中国的生活方式和消费方式将发生巨大变化，中国的现代化水平将开始提高，中产阶级将不断扩大，人们将追求个性化的精神方式。特别是，由于当前工业时代对环境的严重破坏和对生活环境的严重危害，绿色生态、安全环保、静态保健和文化休闲将成为我们未来主流生活方式的方向。因此，我认为未来商业地产的发展必须研究人们生活方式和消费模式的变化。

因此，综上所述，在发展时期，商业地产在未来十年仍将有很大的动力，但我们必须研究产业导向和消费导向这两个风向标，并注意更加差异化的定位。

中国商业地产行业的所有同仁都应该通过产品模式创新，引领中国商业地产积极适应中国经济社会转型。越来越多的中国房地产企业宣布主动或被动进入商业地产领域，并计划在未来大幅提高商业地产的比重。现在万达已经在60多个城市开设了几个万达广场。杭州当地娃哈哈免费策划。商业地产的投资热潮正迅速蔓延到二线和三线城市。我们计划在10天内在杭州建造100个商业综合体，将来温州将有20多个城市综合体。

因此，据统计，中国规划的城市综合体是已建的16倍。因此，如果这种趋势不研究产品的模式创新，一些鬼城现象，空市的现象已经发生在过去，这是一个遗憾。

中国发展的必然逻辑是按照产业导向和消费导向实现产品和模式创新。杭州生态城正在规划过程中思考，我们提出了几个可供选择的发展方向:第一，选择与产业紧密结合的房地产，这已经成为近年来商业地产的投资热点，一线和二线写字楼的需求转移效益明显。这与欧洲房地产不同。未来，房地产业的发展将更加注重综合开发，如旅游、商业、会展和文化。产业整合型房地产更适合城市新居民、本地就业、本地发展和跨行业跨境交流。因此，这种模式可以更好地保证城市居民和大城市有同样的发展机会。在大城市内，这个综合项目与工业相结合，它有利于改变传统工业时代从业者的早晚潮高峰，造成城市拥堵，创造一个更加集中的城市生活空空间。因此，房地产的产业整合符合我国新型城镇化的发展方向。

第二，研究一种生态养生地产。随着社会的进步，中产阶级的扩大和我们消费观念的进步，市场对生态健康和环保产品的需求有所增加，在我们的三年时间里有很多领域。我们能否为他创造一个更好的环境，让他逃离那个恶劣的环境，是商业地产的一个重要信号。

这是我们的医疗保健和老年保健之间的区别。这应该是一个更发达的领域。它消费的不仅是老年人，还有年轻的城市精英和中年成功人士。事实上，这些人中有许多人来自农村，或者他的上一代或前两代人来自农村。他们都有一个关于乡村美景的想法，那就是回归田园梦想的心情。他们需要这样一种生态属性来进入一个现代城市，并培育田园风光。因此，提出美丽中国、快乐中国和花园城市基本上是一个概念。如何把它变成一个模板，我们全国商业房地产行业的同仁，这是我们肩上的任务。环境非常优越，同时有完善的现代医疗和商业服务来保证他们的需求，这可以受到市场的广泛欢迎。

老年房地产也是我们需要关注的一个领域。未来20年，老年房地产将成为服务业中最重要的主导产业。许多房地产业主已经开始尝试老年房地产项目，但目前，这一类型整体上还存在很多制约因素，因为老年房地产要解决的养老保障问题很多，从日常生活到医疗保障等专业功能都是我国房地产开发商所缺乏的。人才短缺，所以这是我们的发展方向。将来，如果我们能把这两种养老金与房地产联系起来，我们就能摆脱卖房的想法。通过建立完善的保障体系，我们才能真正成为我们长期增值收益的主要引导者。

第四个方向是我们的文化天赋。电子商务的爆炸性增长使商业地产的增长减少了/0。现在有了一些成功。在高端购物中心和城市综合体，新的企业被放在里面，包括茶馆，特色餐厅，儿童公园，艺术展览馆，甚至滑雪，这不同于传统的以购物为主的零售。这是一种以未来消费群体的消费取向来思考商业地产未来发展方向的思维方式。

3.我想借此机会，努力开发建设杭州湾的江南生态城。杭州湾江南生态城是浙江农业发展集团商业地产开发的创新城市，也是我们实现现代农业与现代工业融合的大平台。该项目位于著名的杭州湾钱塘江大桥，这是一个国家战略。整个项目占地面积1.3万平方米，总建筑面积160万平方米，开发周期8-10年。

我们认为这个项目是一个很好的经验，我们希望它成为我们农业发展集团创新商业地产模式的一个典范。旅游地产被纳入杭州湾江南生态城的整体框架。我们现在有多种形式，如公园、展览、场馆、企业俱乐部等。我们希望突破传统城市综合体的商业属性，创造一种在更广的消费需求层面上引领各种业态融合发展的结构和运作模式，创造一个大型商业地产与田园生态主题相结合的成功案例。在我们的开发中有几个部分。一是建设国内一流的资源中心，通过发展传统农业拓展产业发展，发展都市农业、体育农业等创新型农业发展模式。将农业元素融入商业地产框架，依托农业发展集团长期积累的产业优势资源，打造杭州湾江南生态城国家公园。现在中国的农业相对薄弱，他们想开拓全国市场。首先，他们必须抓住长江三角洲的市场。外国市场想冲击中国市场，他们也想占领长江三角洲市场。我们将离开上海一个半小时，而他们必须选择离长江三角洲非常近的距离，所以我们为他提供了这样一个平台，这样我们就可以到达一个国家现代农业园区。

物流技术创新、创意农业运作等现代龙头企业科研院所已步入生产、生活、生活一体化的现代创意农业。

第二，要打造整个田园生活产业链，很多人都有田园情结，要打造完整的田园生活产业链，我们需要未来国际消费市场的生态办公、生态度假、生态养老、生态住宅，并依托我们的万亩生态园，打造田园休闲度假、田园文化、田园乐购、田园养老、田园住宅等田园系统。依托农村生活的整个产业链，突出行业运营中的服务支撑，摆脱以短期利润为销售目标的单一商业模式。

3.要建设一个海上有花田的旅游胜地，只有一个杭州湾，那就是钱塘江的入海口。地处长江三角洲枢纽，也是浙江省发展沿海新城和实施海洋经济的基地。住宅和创意的完美结合，使我们成为世界第九大花卉区。我们从两个主要方面在海湾地区创造了美好的生活。我们在海上开发花田的度假胜地占地10000公里，包括3000多亩核心土地。实施婚礼广场和海市蜃楼景观工程。我们还需要结合钱塘江大桥和跨海大桥，提供一个壮观的景观系统。第二，打造独具特色的湾区文化，打造美丽家园，营造优雅生活环境，打造自然、简约、高品质的农村新城，为现代都市人打造精神家园。围绕休闲旅游特色和住宅，除了房地产，我们已经有了一些重大项目，包括国际化、国际乡村俱乐部等重大项目，以及高尔夫球场。还有导航空俱乐部和水上公园项目。整个场景非常随意，我们希望成为一个真正的海湾地区，人们向往和慢慢生活。

女士们，先生们，世界上的杭州湾，我们希望通过我们的努力，我们的杭州湾江南生态城将充分展示一个大型商业地产项目的巨大创新价值，创造一个将农村和商业文明融入城市和乡村的商业地产。欢迎大家参观我们的杭州湾江南生态城，洽谈合作事宜。

相关主题:

21世纪商业地产论坛2013年年会

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0