任志强：宏观经济不好 就需要房地产拉动

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任志强说，正常情况下，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差。中国的情况不同，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好。如果宏观经济不好，就需要房地产拉动。

以下是任志强讲话的记录:

任志强:我已经谈完了房价。我不会谈论房价。我将在上半年谈谈基本情况和判断。前两天举行了许多会议，都是关于宏观形势的。

通常，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差。中国的情况不同，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好。如果宏观经济不好，就需要房地产。今年上半年的情况更加明显，高于去年第四季度，并开始下降，第二季度为7.5%。在大中城市，目前房价正在上涨，我认为第三季度将低于去年，并将保持在7.5%左右，整体经济形势正在下降。我认为经济下滑是由于宏观经济的调整，但我不知道新调整的结构。结构调整有几个理由。第一，调整第一、二、三产业的比重，因为产业间的比重实际上是国民经济结构的转换。第三产业越高，越稳定。对消费、投资和出口的影响越大。就投资和消费而言，这是另一种说法。投资影响国内生产总值还是消费推动国内生产总值是另一个结论。

我们还可以看到，第一季度消费占国内生产总值的比重超过50%，但第二季度下降到45%，而投资从第一季度增加到第二季度的55.3%，这只是一个反向发展。第一节，许多人欢呼雀跃。新政府使我们的消费超过了投资。后来，在第二季度，人们发现消费下降，投资领先。每个人都担心现任政府仍会像过去一样用投资来刺激经济。昨天，当我们在闭门会议上讨论时，我们也得出结论，如果中国经济下滑，将会有新的刺激措施。我对此不抱幻想，他们会让经济指标下滑。

在产业结构调整过程中，存在着大量的产能过剩。这是产能过剩，如钢铁、煤炭、船舶、光伏等。，经济结构的主要表现形式是什么？如果说产业结构调整是经济调整的重点，那么第一、二、三产业的变化就不是一个重要的参考。其中，我们没有看到本届政府提出的结构调整是什么，也不知道如何进行结构调整。我们更关心的是工业问题，也就是产能过剩的问题。本来，这个问题应该交给市场解决。当历届政府制定工业规划时，工业就结束了。如果政府不做规划，行业会更好。今年上半年的就业情况好于2009年，其他指标也差于2009年。至少我们可以看到，经济还没有看到可以继续上升或反弹的信号，而是处于下降阶段。

规模以上工业增加值持续下降，从9.3%、9.2%下降到8.9%。我们可以看到，在42个行业中，只有5个行业在增长，其他行业在下降。最严重的是我们的采矿业和餐饮业。今年有2000多万家餐馆破产倒闭，反映出负增长、工业增加值持续下降、kpi指数下降，表明我国产业结构调整也面临巨大问题。当行业不能满足生产能力时，就会出现动荡。到目前为止，公布的产业结构约为70%，其余30%被浪费了。在42个行业中，所有的幸运指标都较好，即房地产行业的数据。如果第一和第二季度房地产没有强劲增长，其他指标将为负。然而，房地产的增长率已经下降，所以财政收入也将大幅下降。

固定资产一直在持续下降。虽然70个大中城市的房地产投资有所增加，但第一次增加的投资是在第一产业，达到35%。工业投资，特别是重工业，低于固定资产投资，只有17%。房地产投资保持在略高水平。因此，1998年后，利用投资刺激经济是中国长期存在的问题。在此之前，没有这样的矛盾。1998年，中国政府投资固定资产，以防止房价过热和过度上涨。1993年，朱镕基的规定是一样的。亚洲金融危机后，房地产被释放出来，用来推动经济。我们已经多次对宏观经济和调控政策进行了判断。事实上，房地产抑制和非市场化的原因是房价飙升。我们不知道在未来十年里是否会使用同样的方法。

我们看到的房地产开发投资变化表明，去年三、四线城市的增速高于一、二线城市，但今年的情况正好相反。一、二线城市的增长率高于三、四线城市。去年，土地的严重负增长导致了我们投资的负增长。由于去年的销售也受到了影响，很多已经开工的地区都处于停滞状态。去年，总建筑面积超过500万，高于预期。到年底，它没有完成，但它被停止了。年初，房地产销售在1月和2月高速增长，因为去年停止的面积增加了，而不是新开工的面积。年初，由于土地的限制，投资不能持续上升，而是保持了缓慢下降的趋势。

如果我们的土地在6月份出现负增长，并且负增长持续很长时间，投资将呈下降趋势。今年上半年收购的土地只能在今年年底或明年年初转化为投资，大约需要6-8个月。这是滞后的反应，使我们的统计下降。我们的消费在第一季度和第二季度有所增长，达到13.8%。今年年初，政府报告说将达到14.5%。然而，在第一和第二季度的名义增长率中，房地产的比例下降了，因为第二季度应收账款急剧增加，即三角债务增加，库存也增加了。因此，消费增长对国内生产总值没有贡献，这意味着第三和第四季度的情况会稍微好一些。也许目前的就业率很高，大家都认为没有危险，但在最近两个季度，隐性就业会下降。尽管大量农民工失业，但他们没有回到家乡，继续在城市寻找工作。然而，如果一段时间后不能改善，这种增长将会下降，而最严重的问题是对外贸易。经过年初的调整，外贸出口相对较高，5月份增长1%，6月份出现负增长。二月份，对外贸易对国内生产总值的贡献只有0.9%。年底时，我估计它将增长约5.1%，然后对gdp产生负面影响。重要的原因是货币的增加，这导致了更多的出口困难。外国经济还没有完全复苏，因此对美国、日本和欧盟的出口都有所下降。当人民币升值时，进口应该会更便宜，但国内需求没有增加，因此金融业也有所下降。

最可怕的是人们收入的下降。年初，由于禽流感和自然灾害对农产品价格的影响(市场价格、咨询)，农民收入下降。同样，城市居民的收入也下降了。当农民收入下降时，我们的消费就难以维持。许多经济学家认为，未来依靠消费拉动经济是根本。因此，在结构调整中，我们发现，如果中央政府认为经济结构可以通过调整来改变，那么如果要以消费为主导并提高其占国内生产总值的比例，就必须改善收入分配。从去年12月到现在，我们还没有看到收入分配政策的出台。尽管总理举行了几次会议来介绍收入分配制度的改革，但目前仍然没有这样的政策。目前，收入继续下降和增加。

土地是开发企业的指标。虽然有许多土地国王在购买土地，当土地恢复正常时，供应量大于直接比率和连锁比率。目前，这只是短缺造成的价格膨胀。如果说去年一线城市的土地供应量低于50%，有的甚至低于30%，比如北京就在37%左右，低于40%，那么很多企业都在挨饿，每个人都在挨饿。如果你捐一根骨头，每个人都会很受欢迎。原因是政府依赖土地财政。根据国际市场化，两个主要供应商是政府和企业，两个主要参与者之间的博弈形成了市场规则。中国很奇怪。中国有四个主体，第一是中央政府，第二是地方政府，第三是国有企业，第四是民营企业。因此，企业层面分为两个层面，政府层面也分为两个层面。他们相互争斗，中央和地方政府相互争斗。地方政府认为土地越高，收入越高，如何按照中央政府的要求降低房价。在企业中，也存在着“民族进步与民族回归”的相互博弈。因此，有时按照地方政府行事会冒犯中央政府；有时按照中央政府的意见做事会得罪地方政府；有时按照国有企业的方式做事损害了私营企业的利益；有时，按照私营企业的建立办事会影响到国有企业，因此它们不是以市场为导向的方法。因此，房地产行业被夹在政府和国有企业之间。建立长效机制，首先是统一市场和供给体系。1932年，土地是私有的，为什么允许私有，现在不允许私有化，如何建立中国房地产的长期机制？刚才聂主席说，经济不景气的时候，时间会更长，房价不能从70%降到40%。去年，资本成本约为7%，今年为9%。资本将影响下一步的直接发展。

上半年，“国家五条”的运行趋势各地差异很大，重点是控制房价上涨，不要求一刀切，而是要求在供大于求的领域灵活处理。在许多地区，当供应超过需求时，购买限制被取消。因此，《国家五条》存在巨大差异，一些地区放宽了限购限价令等政策措施。他们认为已经出现了从供不应求到供大于求的转变，尤其是在三线城市。控制房价已经成为控制房价上涨的手段。对于大多数城市来说，应该在一定程度上控制增长。根据聂的分析，受去年下半年加息的影响，年底前可能会稳定下来。目前，在“国家五条”出台后，二手房的市场影响尤为巨大。现在，会有变化。二手房的交易情况会比二手房好。在二手房不断下滑的过程中，二手房逐渐复苏，尤其是在北京。二手房交易量环比下降30%，降幅很大，但二手房交易量将会上升，上半年可能会有所上升。

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