社科院环研所原所长：房地产价格走势是上升的

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中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在2013中国房地产高峰论坛和房地产蓝皮书新闻发布会上发表了自己的观点。

以下是书面记录:

牛凤瑞:

我很高兴能和大家分享我对中国房地产的看法。谈论两个问题，今年是这本书的第十本书。

首先，首先，表达这本书。我一直认为学术影响舆论，舆论推动政策，政策引导市场，这是一种逻辑关系。蓝皮书已经出版十年了，见证了中国房地产市场的兴衰。房地产蓝皮书中的社会责任是解释房地产的社会现象。吸引公众舆论的注意力当然是一件好事。然而，舆论的声誉应该居于次要地位。房地产书的另一个社会责任是预测和展望未来，为制定政策提供参考。如果我们的书能在我们的决策和政策制定中发挥作用，那就是它的价值。然而，这本书的更大和最终的价值在于它被证明是正确的发展实践。

在该书出版后的十年里，尽管不断受到批评和争议，但对房地产市场的预测总体上是正确的。我对此很满意，因为我主持了前几卷，但3月21日，《新京报》发表了《中国房价十年混乱预测》，新浪转载了该预测。在同一天。与此同时，它被命名为“科学院预测房价趋势不如从前”，而中国社会科学院的蓝皮书是唯一以自己的名字受到批评的研究机构。对于这件事，我不得不说几句。评论家们认为这本书和歌唱空学校是同一类型的。看，事实上，蓝皮书预测，2007年的整体房价预计将回落至5%，同一年的住房销售指数将上升7.6%。应该说，至少方向是一样的，但批评文章说，蓝皮书预测房价将下跌5%，两者之间的关系是完全不同的。

就我个人而言，我一直认为房地产价格趋势正在上升，这在我的书中有所体现。同样，相关的论点也在2007年和2008年发表。我一直在不同的公共场合与曹建海和易宪容辩论，这是蓝皮书的观点。因此，我们说批评是批评家的权利，是达成社会共识的重要途径。第二，中国房地产调控政策的实施方向问题。我想在这里谈谈我自己的观点。中国的房地产调控政策涉及复杂的社会利益，已成为中国经济、社会乃至政治生活中最敏感、最具争议和最具争议的话题。在过去的两年里，它被称为历史上最严厉的监管。关于它的影响有不同的看法，不同的人有不同的看法。迄今为止，监管的效果尚未得到详细评估。关于房地产市场的未来走势及其调控政策的调控方向，也是一个见仁见智的问题。新的国家五项规定的实际效果也需要通过实践来检验。我以前在媒体上写过这方面的文章，但是挑动市场的混乱可能不是我们新五条规定的初衷。决策是决策部门对客观规律的理解和对全局的判断，对发展目标的选择以及为实现这些目标所采取的措施。

要回答房地产政策走向的问题，至少我们首先对中国房地产市场的整体情况有一个判断，现在有不同的意见。在过去的十年里，中国的房地产宏观调控已经出台了九次。尽管房地产“泡沫论”和房地产崩盘的声音不断传来，但房地产投资仍在持续增长。从2005年到2012年，我们从1.6万亿增长到7万多亿，年均增长20%。商品房价格和交易量总体呈下降趋势。我们现在采取的是行政强制措施，如限购、限价、限贷、限销等，这可能是量价下降或略有下降的结果。然而，它只具有短期的阶段性效应，这不仅不能改变中国房地产市场供求关系的基本面，而且还涉及市场反弹、加强调控、恶性循环交替的风险。

我们拥有令人眼花缭乱且相互矛盾的同比数据。我个人认为它只有企业管理的意义，而没有政策调整的意义。当我们调整政策时，我们首先要看总体数据在总趋势中的变化，那么我对总趋势的看法是什么呢？中国房地产没有总体趋势，房价上涨和下跌对社会经济的负面影响较小。所谓的泡沫破裂是由于房价过度上涨，这在12年内是极不可能的。房地产过度投机的负面现象只会加剧社会矛盾，不利于相关利益的协调。人为抬高住房和民生的社会和政治权重，无助于和谐社会的构建。对房地产活动的过度行政干预不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且掩盖了公共领域行政管理的缺位和政府对市场资源配置的越位控制，成为深化体制改革的负面能量。坚持调控的正确方向，中国房地产将一片光明。