郭松海：国五条细则增加投资成本 打击投机者

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国务院办公厅关于继续做好房地产市场监管工作的通知1日在中国政府网站上发布。这一通知无疑是对2月20日国务院常务会议发布的房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。《细则》从六个方面对房地产调控提出了相关要求。记者联系了全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭，以及房地产行业相关人士，对《房地产市场监管细则》做了详细解读。

限制购买

"限制购买区应该覆盖城市的所有行政区域."各区县的投资购买将受到冲击

据业内人士分析，鉴于近期市场预期的变化，通知了限购和限贷要求，体现了严格性和严格性的特点。其中，“在其他城市，如果房价上涨过快，省人民政府应要求他们及时采取限购等措施”，这意味着限购范围可能会扩大。

《国家五项规定》第二条明确规定，限购区域应覆盖全市所有行政区域。"这对房地产市场的监管有很大影响."郭说，从山东看，青岛受影响最大，其次是济南。

济南市2011年限购条例规定限购政策的范围仅限于市区，包括历下区、市中区、淮阴区、天桥区、历城区、长清区和高新区。“根据规定要求，济南市的上河、济阳、平阴、章丘等县市有可能加入限购范围。”郭表示，该政策的具体执行情况尚待济南市建设主管部门表态。从济南市购房现状来看，济南市有一定比例的本地或外商投资购房。一旦政策实施，对投资需求的影响将是立竿见影的。

"这项政策对青岛的影响更加明显."郭说，目前，青岛的限购只限于市中心，而在城市郊区往往是无限的。胶南及青岛其他区县的海景客房吸引了东北、内蒙古、鲁西等省市投资者的需求，占20%-30%。新政一旦实施，仍将在稳定房价和市场方面发挥明显作用。

贷款

“第二套房首付和双升贷款利率”对抑制房价有明显效果

《国家五项规定》要求，中国人民银行当地分支机构可以根据市人民政府新建商品房的价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

郭表示，二手房贷款政策体现了差异化要求的特点，没有统一要求提高首付比例和贷款利率，因此政策更具针对性。

“根据目前的信贷政策，大多数城市对第二套房实行60%的首付政策，并在基准利率的基础上提高10%的利率。新政的实施对抑制房价过度上涨可以起到非常明显的作用。”郭表示，从对二手房的需求来看，新政可以抑制过度的改善和投资需求，对实现控制房价的目标也起到积极作用。

记者了解到，济南市一些银行已经收紧了房贷，所以不排除济南市第二套房未来会提高首付和利率。

征税

“出售房屋征收20%的所得税”，以增加投资成本和打击投机者

《中国五条细则》规定，对出售自有住房征收的个人所得税，应严格按照转让收入的20%依法征收。

税收的调节作用增强了。该政策首次明确规定，二手房交易中的个人所得税将严格按照个人收入的20%征收，这将增加交易成本，并对二手房市场产生重大影响。

据济南市地方税务局12366纳税服务热线工作人员介绍，根据现行的房地产交易个人所得税征收规定，如果个人转让房屋并能提供完整准确的房屋原值证明，将按交易收入的20%计税；未规定的，由当地税务机关核定执行，税率一般为交易金额的1%。

“在此之前，为了少缴税，许多人可以提供原始发票而不提供它们。它们只能按交易金额的1%征税。”郭表示，现在新政明确规定要征收20%的转让收入，这将大大增加房地产投资成本，对房地产投机者打击很大，进而对稳定房价起到积极作用。

贷款

“中小单位占项目70%以上，优先支持贷款”，支持急需和中小单位

《国家五项规定》第三条规定，增加普通商品房和土地供应。其中，对于中小套数达到项目开发建设总量70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构应在满足信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

"该国正在支持首批购房者，同时抑制投资需求。"郭表示，国家鼓励发展中小户型住宅，并有政策倾向，以保证有需要的客户的需求。这也是未来房地产发展的一个方向。

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