新天地罗康瑞 ：拒绝克隆欲再造“奇迹”

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夜幕降临后，上海新世界热闹非凡，汹涌的人群和闪烁的霓虹灯见证了瑞安房地产(00272.hk)在上海创造的商业地产奇迹。但在繁荣景象的背后，也折射出这家港资企业过去几年在内地房地产市场的焦虑和无奈。 “瑞安房地产去年业绩不佳，我必须为此道歉。”瑞安房地产董事长罗康瑞在集团2012年年报中发表了一段话，给投资者和媒体留下了深刻印象。 2012年，由于瑞安房地产表现不佳，外界对公司推行的“旧城改造”模式提出质疑，这给罗康瑞带来了压力。 “由于瑞安房地产过去几年的做法，投资界对我们有意见。我们没有快速发展，我们已经投资了。有许多长期的资金用于拆迁，我们看不到回报。但事实上，我们仍有非常宝贵的资产，即这些商业地产。”最近，在接受《中国商报》记者的独家采访时，罗康瑞并没有回避外界的质疑。 但他更想表达的是，他对瑞安房地产的未来充满信心。“我们已经总结了经验教训，并正在努力改善我们未来的业绩和盈利能力。”罗康瑞在他的年度报告中写道。 去年以来，瑞安房地产推出了一系列改革措施，其中最令人关注的是各地新天地项目的分割。2012年初，罗康瑞宣布瑞安房地产正计划将其商业地产业务分拆给一家新子公司“中国新天地”，并将安排在香港交易所上市。这是他酝酿了两年多的一个想法。 根据罗康瑞勾画的蓝图，拆分后的中国新天地将重点管理、设计、租赁和营销瑞安房地产在内地的商业地产，而瑞安房地产将重点发展房地产开发业务。 今年3月1日起，中国新天地正式开始独立运营，管理瑞安房地产的商业项目，罗康瑞亲自担任中国新天地董事长。 最近，罗康瑞接受了《中国商报》的独家采访，对中国新天地的分割进行了逐一解释。 中国商业新闻:你为什么想分拆上市？ 罗康瑞:中国新天地的分裂主要是由于瑞安房地产过去的运营模式。这些大项目我们很难做，特别是在上海，我们需要投入大量的资金，但是拖延的时间很长，所以我在考虑如何调整我们过去两年的商业模式，让新天地非常有价值的资产的价值能够得到体现。 如果我们可以分割新天地，有两个好处:一是反映瑞安房地产的资产(价值)；另一个是管理。我希望在中国新天地被分割后，它的管理将会到位。因为我认为商业地产的竞争在将来会很激烈，因为这些都是在全国范围内建设的，但是我们还是有信心的。 未来(中国新天地)独立上市后，瑞安房地产的资产不会有压力。它(商业项目)可以通过第三方估值进入中国新天地，那么瑞安房地产将成为一个纯粹的开发商，其资产和资本将流动得更快。这是我今天的目标和愿望。 日报:中国新天地被分拆上市融资？ 罗康瑞:融资只是其中的一部分。另一点非常重要。作为开发商，瑞安房地产专注于开发工作。在过去的几年里，我们的开发速度一直很慢，主要是因为一方面我们要做开发工作，另一方面，整个商业地产建成之后，就要进行运营，这需要大量的人力物力，而且可能无法集中精力做好。所以现在，在我把两个团队分开后，每个人都非常专注于做这件事。瑞安房地产只做开发。 日报:在做路演时，投资者对分拆和上市有什么看法？ 罗康瑞:瑞安房地产去做路演时，很多投资机构都很关心，问什么时候。我可以说，我们现在正在做准备工作，就像我们在3月1日成立了一个独立的团队来管理商业资产，并在未来找到一个好的投资者和合作伙伴来推动这件事。 另外，过去我们可能没有太重视租房，我们的租房收入实际上增加了很多，by/きだよ/.因此，我们希望这些可以在将来上市前安排好。当它上市时，价值会更高。这也是为了给瑞安房地产的股东创造价值。 日报:中国新天地决定推迟上市时间。原因是什么？ 罗康瑞:主要有两个方面。一是我希望我们整个团队能够在上市前建立起来，因为我们希望每年都能看到业绩的进步；还有市场的氛围。当市场好的时候，你很容易上市。如果市场条件不好，你还是有一些困难。除非你大幅降低资产价格，否则我们不愿意这么做。资产是如此珍贵。你为什么要这么做？所以让我们先做我们自己的内部事务。做好准备，一旦市场条件成熟，我们就可以上市。 日报:中国新天地的商业资产不会全部持有，会考虑出售和持有的结合？ 罗康瑞:是的，因为瑞安房地产的商业地产整体规模很大，还有500万平方米没有建成，建成了100万平方米(注:实际数字是80万平方米)。我们将来还会考虑，并不是所有的都是我们自己的。如果我们能卖出一些或者找一些投资者共同开发，那么我们的资金流通就会更有效率。因此，在未来几年，我们将集中精力降低债务比率。 日报:上海新世界的成功模式能否被复制到其他城市，或者这些城市的项目应该如何调整以适应当地市场？罗康瑞:我认为它不能被复制到其他城市。虽然上海新世界的成功让许多城市领导邀请我们去他们那里，但他们都说你可以克隆一个上海新世界。但是你不能复制上海，克隆到其他城市是没有意义的。我认为每个城市都有不同的条件、不同的文化和不同的客人。上海有很多外国人，但是其他城市没有那么多外国人。在这里，有许多外国人特别喜欢在户外喝酒。在其他地方，人们仍然喜欢呆在室内，所以这些应该是不同的。但是正如我刚才说的，我们在武汉和重庆非常成功，因为我们可以把当地的文化和背景带出来，当地人非常喜欢。 日报:未来你将在中国新天地扮演什么角色？ 罗康瑞:我现在是这家新公司的董事长，我会积极参与公司的发展战略，但我会尽力给我的同事们实际的管理工作。我会自己把握发展的战略方向。

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