任志强：七八千房价的成都很幸福

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在21日举行的2013年北京大学汇丰商学院房地产金融(成都)高峰论坛上，“任达宝”说:“三中全会和中央经济工作会议不是提出了调控房地产市场吗？我不这么认为。房地产问题应该分解。土地、税收、货币发行和银行信贷等房地产以外的问题将影响房地产开发。”

成都房地产市场研究

房价不会向一线城市靠拢

“只要是限购限彩的城市，未来房价还会继续全面上涨。那些认为房地产市场存在泡沫的人不了解杠杆率。”由于房地产市场的“野心”和“直言不讳”，接近年底时，经常出席活动的任志强再次被推到风口浪尖。

这一次，面对成都房地产市场，任志强作出了“预测”，明年房价将上涨10%以内。他指出，做出这一判断的原因是，成都的人口密度不是很大，所以房价不会接近一线城市。然而，由于成都是一个人口超过1000万的二线城市中的大城市，除非人口开始下降，否则房价只能开始下降。目前，“与无锡、杭州、苏州相比，成都以平均每平方米七八千的价格已经很幸福了。”

任志强认为，人口密度在判断房地产市场中起着非常重要的作用。随着城市化进程的加快，将会有更多的人来到这个城市。目前，成都周边没有其他大城市或中等城市比成都更有吸引力，所以成都的人口将继续增加。然而，如果城市化达到70%或以上，我们应该谨慎。

虽然我在微博上叹了口气，“成都的朋友有一种辛辣的热情！”然而，当被问及是否计划在成都做房地产时，任志强说“还没有”。

论住宅企业模式

超过500亿住房企业将增加

在21日的论坛上，任志强又回到了“改革”带来的连锁反应。任志强指出，登记制度和金融制度的改革将改变整个房地产市场和企业结构。

任志强表示，一方面，在ipo停止后，400多家已报批的房地产企业“停止”上市融资，万科、龙湖、建业等房地产企业通过海外或香港获得的资金成本低于国内。显然，“注册制度降低了中国证监会的审批条件和整个上市过程的管理，这将改变企业的融资方式。”未来，资本市场将成为房地产企业重要的资本渠道。

另一方面，在金融体制改革和地方债务比重较高的背景下，联想(如中关村)正在申请开办民营银行，能够抓住机遇的房地产企业将会改变自己的“定位”。总的来说，“未来房企的原有利益和市场结构将发生变化，越来越多的企业将进入100亿甚至500亿以上。”任志强说。

浅谈农地入市

政府不会承认小房产

在土地问题上，在加速城市化进程中，“建立统一的城乡建设用地市场”对房地产市场的影响也是热点之一。对此，任志强表示，“农地入市”需要看到两个有限的条件。首先是规划条件，土地的性质必须经过批准；二是使用条件，可用于城市整合规划和开发，这部分规划需要相当长的时间。“有人认为小产权房进入市场后会影响商品房，但我不认为它会对房地产市场产生重大影响。因为农村土地不能取代中央土地，也不能解决地理位置、市政基础、公共资源匹配等问题，所以需要很长时间才能继续下去。”任志强说。小产权房进入市场也面临障碍。“小产权房不能开。一是目前有相当数量的小产权房建在耕地上，二是60%的小产权房没有经过规划批准，有的有火灾隐患。政府不能对此类建筑承担法律责任，因此它不会承认小产权房。”此外，由于许多部门都参与了"战斗"，房地产登记和房产税目前不会影响现有市场。

论政策调控

城市分化将成为主流

尽管有人指出“不能促进供给扩张的政策不是好政策”，但从经济适用房的角度来看，任志强认为，公租房与廉租房相结合对市场影响不大。事实上，包括可再生能源技术在内的房地产基金的发展，为出租物业的发展提供了很大的空间，但这部分观众原本属于市场上基本上买不起商品房的人。“总的来说，三中全会的政策越来越面向市场。核心问题在于市场决定资源配置和价格。”然而，任志强表示，并非所有的行政管制都将被取消。未来，“政府实施统一的国家行政政策的可能性越来越小，城市分化将成为主流。”其中，行政管理将被分割，对超大城市和重点城市的限制将逐步放开，其他中小城市将逐步减少干预。在市场方面，与房地产相关的问题被分解到不同的部门，每个领域都解决了各自的问题。

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