秦虹：中国房地产市场下一步是存量房时代

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就发展速度而言，我认为未来房地产市场的增长率将会下降。在过去的十年里，中国房地产市场的增长速度特别快。可以看出，商品房销售面积的年增长与跌宕起伏不同，一年下降，两年迅速上升，房地产投资的增长率也是一样的。然而，在过去的几年里，前十年和未来，房地产市场增加了其销售面积。所有以销售领域为核心的增长都是最关键的，因为所有的增长、未来的销售和价格以及我们所说的投资都将取决于你的销售作为最基本的变量。我们认为他的增长重心正在下降，尽管每年都有所不同。综上所述，未来房地产市场的增长是起伏不定的，重心下移。市场很难复制过去十年房地产市场的辉煌。

当整体增长率下降时，我们的房地产投资机会在哪里？目前，房地产市场已经出现了明显的分化格局，一是城市分化，二是企业分化。我们在寻找未来的机会。从区域来看，有两大区域值得我们投资关注:第一个是关注人口密度大的城镇。就土地范围而言，城市化对房地产业的发展具有积极意义。未来，中国的城市化没有动力，下一步是推动中国城市化的发展。由于中国城镇化发展涉及到中国经济结构和战略转型的重要组成部分，未来我们应该走经济发展道路扩大内需，而城镇化是未来扩大内需的最大潜力。

因此，城市化的发展对房地产来说是有意义的，未来的城市化会是一个平均发展吗？根据我们对世界城市化发展规律的研究，我们认为最值得关注的是那些不断成熟的城市群，因为城市群是各个国家和地区中经济最发达、人口最密集、经济最活跃的地方，那么什么样的地方能够轻易形成这样成熟的城市群呢？我们认为，城镇和人口密度高的地方是形成成熟城市群的最佳场所。

这里有一个值得我们关注的经历。事实上，当你看看欧洲和美国，它会显示出同样的规律。1950年，日本总人口为8400万。当时，三大都市地区的人口占36%。在接下来的50年里，2000年，日本的总人口增加到1.26亿，三大都市地区的比例增加到51%。关键原因是大都市区是一个经济活跃繁荣的地方，新兴产业的持续生产必然会带来人口集聚，这是房地产开发的真正需求。因此，我们说中国未来将会有十到二十年的城市化。下一步不是发展自己的发展道路，而是发展城市群作为推进城市化进程的主体。然而，并非所有由地方政府规划的城市群都值得我们关注。我们既要注意政策的变化和引导，也要注意市场的力量。这是第一个。我们应该关注那些逐渐成熟的城市群。

二是重视高速交通网络建设。我们正在建设一个高速交通网络，它实际上由两部分组成。首先，城市群中各城市的快速交通是相互联系的。第二，国家一级的高速铁路网连接着各种城市群。当今天已建成的常规铁路网建成并形成后，中国600多个城市被分为两类:一类是高速交通网络上有交通节点的城市，另一类是网络下的城市。那么我们大致可以认为，在未来，交通网络的这个节点将会有更多的投资机会和更大的人口和产业集中度，这也是房地产发展最坚实的支撑。现在城市在分化，但这并不意味着只有一线和二线城市有机会，仍然有许多三线和四线城市。由于该交通网络的建设将改变这些三、四线城市作为一个整体的角色，它们也面临着未来的增长和整合，因此一个是城市群，另一个是高速交通网络。这些城市值得我们关注。这是房地产市场的一个机遇。我们不能在投资、获取土地和买房上犯错误。未来市场将会分化，所以我们应该始终关注不同地区的产业发展。从地理上讲，这是我们的机会。

从我们工业发展的角度来看，我认为我们今天讨论的商业地产是相关的。未来的住宅开发也有空房。我们的结构存在差异，主要体现在上述的地理差异上，未来新的需求和供给没有问题，所以这个机会没有过去住房短缺时的机会大。我们认为，这种结构主要表现在以下几个方面:

首先，双重升级推动了高品质早间和旅游地产的创新发展。也就是说，中国现在面临着产业结构升级，消费结构升级，产业结构升级意味着什么？中国的经济贡献，第三产业的比重逐渐从46%增加到70%左右，即第三产业对发达国家gdp经济增长的贡献。当第三产业的产业结构逐步升级时，必然意味着从事第三产业的就业人数增加。第三产业的增加肯定会在早上给我们带来对服务型地产的需求，而服务型地产必须有一个办公空间，他要么去写字楼，要么去商场解决他在空服务型写字楼的就业问题，所以随着产业结构的升级，肯定会在早上给我们带来服务型地产的发展。消费结构也在升级，人均可支配收入仍有一定增长。从过去满足生活需求的消费，到更多精神、文化和健身领域的发展，也将带动服务业和旅游房地产的相应发展。

结构组织意味着我们可以实现它的创新发展。我们的商业模式决定了我们未来有机会。当每个人都投资时，谁能赢，他的商业模式决定了谁能赢。企业也反映在我们未来的发展趋势中。他们也是一些企业。每个人都投资商业地产，还有一些企业，因为有些企业延续传统的住宅开发理念和模式来从事商业地产。最终很难取得成功，一些具有资产管理理念、营运资金开发和平台整合能力等创新模式的企业，可能会在未来产业结构升级带来的市场需求中处于领先地位。因此，部分创新的商业模式将会成功，关键是我们能否创造这种与生俱来的优势。

存量房屋时代的楼宇经济，就是说我们现在说我们的商业地产很丰富，有很多写字楼、写字楼和商业服务型的地产，就是说我们在建成区建了很多写字楼和其他地产，所以这些地产将来一定会有这个机会，就是更新改造的机会。那么以证券公司为主的商业资产的资产管理也将为投资者带来新的、创新的发展机遇。如果我们看看发达国家在建的办公楼，新的建筑量将逐渐减少。虽然商业地产的成长是跌宕起伏的，其跌宕起伏大于住宅建筑，但商业地产的资产管理和资产管理一直在扩大，从未减少。

着眼于现有的大量商业地产，他的改造和升级在未来有大量的投资机会。这是资产管理对现有办公楼的改造和升级。首先，他可以通过旧办公楼的翻新和再开发来提升未来价值。这一定是因为这个地区的地租在同步增长，因为我们现有的大部分办公楼都在市中心。对于商业地产来说，他的区域位置比住宅建筑更重要。旧办公楼和高质量的低端地区的企业，

第二，有存货的旧办公楼过去有固定的客户群。他有条件把过去的卖租加租的商业模式转变为以资产管理为核心的整体商业模式。这种商业模式会给投资者带来稳定的投资回报，即租金水平的提高。因此，我们说，这个股票时代的建筑经济也是未来房地产市场发展的一个结构性机遇，因为中国房地产市场的下一步是股票房子的时代。未来的证券公司将支撑半个国家。

最后是养老服务社区的发展。如果养老服务社区可以归类为住宅市场下的住宅市场，就应该伴随着大量的养老服务，也可以将其放在商业地产的细分市场中。未来养老服务社区的需求将会增加，这是不争的事实，主要是因为我们正面临老龄化的趋势。过去，中国人通过多生孩子和依靠孩子来赡养老人。然而，在独生子女政策下，很难维持这种模式。在下一步的养老、养老加服务，以及如何将服务与养老有机结合，未来的市场潜力是巨大的。未来政府的支持也是可以预期的，这对于房地产开发来说是一个值得关注的结构性机遇。

以上关于我演讲的主题和趋势机会的陈述仅供参考。

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