张远：商业地产将持续受益楼市调控

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以下是一些书面记录-

小鸟:各位领导，各位嘉宾，我很高兴今天能在这个平台上谈论这么大的话题。作为一个企业，“问商业地产，把握发展趋势”似乎有点力不从心，但卓越在这方面做了一些工作，我想用一些优秀的经验来谈一谈。

我报告三个方面:一是我国商业地产的发展现状和存在的问题。二、中国商业地产未来的发展趋势；第三，新形势下房地产开发商的应对策略。

一、我国商业地产发展的现状及存在的问题。

截至2012年底，中国约有3100家购物中心，累计商业建筑面积达2亿平方米。预计2015年将有4500个购物中心，商业建筑面积3亿平方米。今年上半年，全国商业经营场所投资5000亿元，增长26.1%，增速比住宅投资高5.3个百分点。在投资方面，2010年后，商业地产年均投资快速增长，投资增速开始超过住宅。我们相信，在未来房地产调控正常化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产将继续从中受益。从需求方面来看，2010年后，商业地产的销售面积增速快于整个地产面积增速。但是，在电子商务的冲击下，我们可以看到商业地产也会受到一定程度的影响。

另外，从整个区域分布的角度，我们简单收集了2012年重点企业的征地情况和业务分布情况。从几个大型房地产企业征地的区域分布来看，还有更多的二三线城市，如果要仔细分析的话，只要是在中心区，市区或者郊区这些二三线城市，企业的比重肯定很高，比原来高很多，我们没有专门研究过它的比重，但是我们，

在这些企业开发模式中，我们可以归纳为三类，一类是万达模式，我们称之为基于订单的开发模式。接下来是新鸿基同时出租和出售的模式，这种模式在转型后用了11年时间。另一个是CapitaLand的资本加业务模式。凯德置地在国内商业地产运营中独树一帜，并取得了很好的成绩。然而，作为一个国内企业，如果没有这一优势，其模型的再现性可能是国内企业难以实现的。我不会在这里谈论它是如何工作的，但我认为业内每个人都有这样一个基本观点。从典型企业可以看出，商业地产的发展有三种模式。

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