任志强称新届政府更希望房价上涨：不然地方债还不上

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任志强过去两个月态度的转变是由于地方债务危机。根据国家审计署公开披露的信息，大约53%的地方政府债务将在2013年底前到期。偿还债务的压力在全国普遍存在。

种种迹象表明，由于各种风险的积累，中国的房地产市场再次处于粘附的十字路口。

地方债务对房价上涨的影响

任志强是在太和北京场新产品发布会上作上述表示的。它曾经是典型的王迪土地，但很快王迪的记录被刷新。

1月24日，泰和集团以28，559元/平方米的底价赢得了顺河地块，而4个月前，附近地块的底价仅为20，158元/平方米，但6个月后，中粮地产以52，000元/平方米的底价赢得了同一地区的地块。地价的快速上涨让很多业内人士深有感触。

对任志强来说，判断地价绑架房价的趋势显然是最重要的逻辑。在华彬庄园举行的“2013中国经济峰会论坛”上，任志强说，“大家都意识到土地政策存在问题，但新政府仍没有解决办法。如果我们用现在的方法，这个政府一定会让土地升值，不升值就不还地方债。最终，地方债务仍然依赖于土地。”

任志强甚至用嘲讽的口吻说，“最近为什么房价会这么高？为什么会有这么多天价，而这次没有人吵闹？白也傻眼了。这是因为当地政府需要这笔钱。如果我不放手，我该怎么办？”

地方债务是多少？审计署副审计长董在2013年全国人民代表大会期间报告称，中国地方政府债务总额目前为15万亿至18万亿元。为了掌握债务的确切数额，国家审计署从8月1日起开始对各地的债务进行全面审计。

与此同时，地方政府通过繁荣的房地产市场加大了土地销售。2013年上半年，地方政府土地出让收入达到16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期地方财政总收入的46.1%。

8月13日，财政部公布了7月份的财政收支情况，显示7月份全国公共财政收入为11849亿元，增长11%。其中，中央财政收入增速低于地方财政收入增速。地方财政收入增长主要是由于前几个月房地产市场成交量大幅增加，带动了相关地方税收的增加。

中原地产市场研究部主任张大伟认为，这表明，在经济增长放缓期间，地方对房地产的依赖程度明显增强。

当地城市的普及推动了土地价格的上涨。根据易居研究所的监测数据，从1月到7月，全国房地产开发企业的平均土地购买价格为2350元/平方米，同比增长16.3%。房价的上升曲线基本上是同步的。根据北京嘉里房价研究中心提供的数据，2013年7月，中国城镇住房(一手住房)价格288指数为1050.5点，环比上升8.7点，环比上升0.84%，同比上升11.36%。

尽管政府严格限制购买价格，开发商试图突破许多障碍，包括豪华住宅。以北京为例，根据雅豪机构的数据，7月份北京56个待售公寓豪宅项目的平均价格高达74848元/平方米，实际成交价格达到56859元/平方米。

据报道，位于北京北四环的盘古大观七星大厦于7月份售出5套，其中3套业主计划用作企业会所。8月10日，通州万达广场万方营销中心开业，占地60万平方米，部分住宅面积达60-160平方米。据估计，销售价格将超过通州正在销售的房地产，可能超过30，000元/平方米。

在北京东三环西瑞都项目中，首创置业于8月推出了最后57栋顶级住宅“天喜”，均为300多平方米的大型单元。业内专家认为，这个位置上的项目卖多少钱不是主要问题，三环路上基本上没有新址。首创置业董事长刘表示:“首创置业应继续在核心城市的核心地段开发高端住宅。在北京、上海和广州等一线城市的黄金地段，如果我们有土地，我们就必须拥有，不要犹豫。”

长期机制之云

随着土地价格的上涨，推高房价的预期不断形成。

许多业内人士认为，从目前的信息来看，新政府调控房地产的主要方式将从短期的行政干预转向长期的机制调控。任志强说，“新政府已经明确表示，必须切断政府的闲置之手，变得更加市场化。这不会改变。”

以市场为导向的思维，对房地产的长期机制是高度期待的。然而，中国房地产协会副会长朱8月13日在海南的一个论坛上说，“长期机制很难在五年内出台。”21世纪不动产分析师说，如果朱的话是真的，那么房价至少在未来的前四年还会继续上涨，因为目前所有的手段都用上了，抑制房价的上涨仍然是不可能的。“如果你有资格买房，或者如果有办法买房，赶紧买房，尽量选择在市区买房。”

任志强的判断是，未来10年仍将是房地产持续上涨的高峰期。“如果新政府的长期机制能够释放土地供应，估计到2020年，其年平均完成量应该达到17亿(平方米)，这超过了世界总量的50%，但这很可能是不可能做到的，而且很可能要到2025年和2030年才能达到高峰。这是一个基本判断。”他认为，即使经过10年的持续增长，房地产仍是中国最大的消费品，房价将继续上涨，这种趋势在短期和长期都不会改变。

不过，雅豪市场部主任郭毅表示，房价上涨应该分地区。京沪沈燧是一个资源过度集中、购房需求旺盛的城市，未来房价将继续上涨；在二、三线甚至三、四线城市，虽然地方政府面临着偿还地方债务的风险，有推高地价和房价的利益，但购房需求相对有限，单纯放松调控、推高地价和房价是难以实现的。

该政策咨询研究中心主任张宏伟也同意郭毅的观点。他认为，“如果在一线城市，供求关系的紧张决定了房价的持续上涨，而地方债务并没有起到决定性的作用，而只能加速地方政府出售土地，间接推高房价。然而，在大多数三、四线城市，也有大量的地方债务，大量土地被出售。市场供应相对充足，房价上涨的驱动力没有一线城市大。尽管卖地可以缓解短期内地债务问题，但土地供应却扩大了，导致住房供应扩大。如果持续时间太长，没有相应的产业支持和后续支持，就会产生所谓的空市。”

张宏伟甚至判断，房价不会有长期上涨甚至下跌的动力。郭毅还表示:“地方债务来自高房价，不能以高房价告终。这是一个寻找鱼的问题，以便用不断上涨的房价来填补地方债务的缺口。”

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