住建部专家驳崩盘论：对中国房地产市场有信心

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秦红表示，就目前情况而言，中国房地产市场的泡沫理论和崩溃理论可以说是充满了舆论圈。如何看待中国房地产市场的发展，我想先表达一下信心。

以下是对秦虹讲话的记录:

秦红:根据今天会议的主题，我们将讨论房地产业的健康发展。我演讲的主题是对房地产业健康发展的信心和毅力。刚才聂行长梳理了中国房地产行业的情况。上半年，70个大中城市的部分城市房价明显上涨。第二年，中国商品房销售总面积较大，增速较高。就目前情况而言，中国房地产市场的泡沫理论和崩溃理论可以说是充满了舆论。如何看待中国房地产市场的发展，我想先表达一下信心。

我们为什么要有信心？从各个层面来看，面对今年上半年房地产市场的短期变化和中国经济走势的不确定因素，我们还没有看到新一届政府多次频繁出台调控政策。我们已经看到央行在7月20日全面放松贷款利率的改革，而没有调整现有的商业房地产贷款政策，这至少表现在两个方面。首先，这表明新政府在某些方面考虑了房地产市场发展的总体政策思路。其次，它表明，中央银行的改革，关于贷款利率的全面放松，是为了引导储蓄投资于生产，发展市场，促进社会融资的多样化，同时限制房地产的投资需求。我认为从政策层面来看，无论是房地产政策、宏观货币政策还是对房地产的态度，我认为这一面都有利于引导预期，防止房价从基础经济过度上涨所造成的不稳定，这对未来是有利的。

目前中国对房地产的需求是什么？

我们认为，中国目前的房地产市场已经从1998年到2008年改革的前十年发生了变化。在那段时间的头十年，中国房地产市场有两个主要的供给任务，一是结构性补偿，二是应对新的需求。在过去的十年里，中国新增城市人口为3亿。现在，经过十年的快速发展，今天的房地产市场出现了新的格局，这主要是由人口结构决定的。目前，从人口结构来看，20至49岁之间住房供应充足的人口占中国总人口的55%。在每年新增的大城市常住人口中，20-30岁的年轻人比例超过55%，这意味着年轻人刚性需求在当前人口结构中所占比例相对较大。另一个对购房和房地产市场有影响的人口是，高储蓄者的比例仍处于较高水平，而高储蓄者的比例相对较高。如果将35至64岁的人口作为高储蓄人口的比例，现在是42.6%。因此，高储蓄人口所占比例相对较高，这有利于房地产市场的繁荣和发展。

从另一个角度，我们可以根据世界城市化发展的规律来看。城市人口在增加，城市人口比例在增加，不同城市化阶段的人口流动结构也不同。当城市化率低于50%时，城市人口增加，这可以说是大、中、小城市人口的增加。人口流动主要体现在从农村向城市的转移。一旦城市化率超过50%，城市人口的增长主要体现为中小城市人口向大城市集中的格局。近年来，中国房地产的变化也呈现出这样的格局。城市发展模式决定了中国房地产发展模式。中国房地产市场的需求已经发生了变化，共有空的房间。目前的人口、家庭和住房单元证明，它们还没有达到现代发达国家的发展阶段和结构，在这些国家，住房单元和家庭的数量超过10%。最近一次人口普查的家庭人口是2.8，而之前的统计数字是3.11。这是过去十年中的人口变化。如果总人口增长3.8%，一代家庭将增长120.8%。如果家庭小型化趋势增长，人口不会增加，但住房需求会增加。不仅家庭住房需要改善，即使面积已经达到一定要求，但随着收入、

今天，有了政府的理性思考和新的市场模式，目前，我们有信心。只要我们的调控政策和市场选择能够真正保障需要保护的人，支持应该支持的人，限制投机和房地产投机，尊重市场规则，满足住房的需求和供应，把握节奏，中国的房地产将走出一个健康的局面。我对此很有信心。

目前影响房地产市场的因素很多，也很复杂。图为今年1-6月中国70个大中城市房价同比变化。你看到了什么结果？我们看到，中国的一线城市已经成为房价上涨过程中的领头羊，涨幅最高。比如，北京哪种房子涨得快，学区的房子涨得最快。本轮北京房价涨幅最高的是学区，这说明了什么问题。研究表明，影响房地产的重要因素有很多，其中包括决定房地产供求的外部因素。如果外部因素和制度条件不能得到有效改善，房地产的健康发展也将面临巨大压力。因此，我们要有恒心，即坚持改革，解决影响房地产市场快速发展的外部约束和环境。我们认为，中国的住房需求和住房问题存在太多的社会问题，这些问题不能通过调控政策来解决。虽然北京有全国最严格的监管政策，如住房、户籍、教育、医疗等。，北京学区的住房价格迅速上涨。因为我们可以在学区买房子，我们的孩子可以在这里享受良好的教育。如果我们在这里买不到房子，我们家庭的基本医疗就不能在当地实施。即使他们不缺房子，他们也应该为孩子的教育购买价格更高的学区。买下那个地方就是买下教育，而不仅仅是一栋房子。

目前，全市地方政府收入高度依赖土地，工业用地和商业用地比例较低，价格较高。商业用地与当地政府的财政紧密相连。如果不能有效改善，我们认为很难解决土地价格上涨影响房价上涨的问题。东西部发展不平衡导致人口急剧失衡，加速了不合理的人口爆炸，不可避免地导致大城市的需求超过了其自身应承担的需求。在这种情况下，调控政策是无法解决的，因此有必要通过改革有效地促进大、中、小城市的协调发展。

中国的金融系统没有信用贷款。我们从事工商业。如果我们想得到贷款的支持，我们必须有抵押品，我们必须迫使企业家买房，从而获得生产和服务所需的资金，从而促进购房。如何投资家庭基金，如何保持和增加其价值，以及如何不恶化。如果这些问题得不到有效解决，那么房地产仍然存在保值增值的问题，这些需求超出了房地产行业自身的需求。因此，如果住房的所有社会功能不能得到有效改革，负担不能减轻，我认为房地产业的健康发展还有很长的路要走。因此，改革不是一件简单的事情，它是困难的，它触及了许多利益。要解决房地产市场的长远发展，需要调整许多制度，做出不懈的努力。

我们相信，只要我们合理调整短期调控政策和市场选择，坚持长期改革，我们就有信心解决中国房地产市场局部地区房价过快上涨和阶段性上涨的问题，促进房地产业健康发展，而不是出现泡沫。这些是我的观点，仅供参考，谢谢。

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